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聪明理财:让你巧用账上的公积金

  个人住房贷款利率提高后,个人住房公积金贷款利率也随之微幅上调。个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点,5年(含)以下贷款年利率为3.96%;5年以上贷款年利率为4.41%。但这与同期商业性房贷下限5.51%相比,5年以上公积金贷款的年利率低1.1个百分点。利率虽然稍微做了点调整,但现实影响却是实实在在的。对于已经和还在继续缴存公积金、已买房和即将买房的市民来说,如何使用公积金和补充公积金是不得不学的一件大事,合理利用公积金其实也是一种聪明的理财之道。

  2004年底,供职于中山大学的卢霞将海珠区的一套小房子转手卖出了,这套房子只有57平方米,却是卢霞和丈夫于三年前用公积金买下的。夫妻俩用这套用作投资的房子小赚了一笔钱,便用这笔钱加上纯商业贷款在天河买了套新房,由于卢霞当时申请的是商业贷款,就把公积金的事情遗忘了。

  今年7月,公司财务人员将公积金对账单摆在卢霞眼前时,五位数的余额一下子刺激了卢霞的眼球。原来三年来在不知不觉中,自己手中的公积金却增加了不少!巧得是卢霞丈夫单位效益比较好,前些天单位缴纳补充公积金,这样一来,手头上的公积金余额更多。回家后卢霞急忙拉着丈夫搬出计算器,细细敲打了一番。

  买第二套房子时,卢霞和丈夫按月(季)等额本息还款(也称等额还款法)向银行商业贷款12万,贷款年限为五年。年利率为3.96%,则月供2279.16元,5年后还给银行的实际金额为136749.6元。当时,卢霞觉得若选择六年还款期,月供是1961.04,那么到时候偿还银行的应为141194.88元,5年期的月供对夫妻俩近万元的收入来说负担不重,便尽量选择年限短的偿还期限。

  目前广州住房公积金贷款个人最高额度为25万元,申请人为两个或两个以上的最高额度为50万元。卢霞上个月公积金汇储额为350元,住房公积金账户余额为10130元,离法定退休年龄还有19年;卢霞丈夫上个月公积金汇储额为420元,加上补充公积金,住房公积金账户余额为13100元,还有22年退休。

  男方:(目前名下公积金本息余额+上月公积金汇储额×1.5×剩余退休年限×12月)×2倍=(13100+420×1.5×22×12)×2 =358840(元);女方:(目前名下公积金本息余额+上月公积金汇储额×1.5×剩余退休年限×12月)×2倍=(10130+350×1.5×19×12)×2=259660(元);在理论上,夫妻可贷款数目之和最高可以贷款50万。更令卢霞高兴的是,她从广州市住房公积金管理中心网上下载的个人贷款利率显示,五年期限的个人住房公积金贷款利率和个人住房商业贷款利率相比,差了1.3%。用公积金贷款,月供为2207.76,五年算下来,比商业贷款少交4284元。  

  "能否改变之前与银行签订的贷款合同?将商业贷款改为公积金贷款?"这个念头在卢霞脑中蹦出,可惜贷款银行的答复让卢霞大失所望:"在商业贷款合同有效期内得按合同条约还款,不能更改。"卢霞看着对账单上的数字,有点无奈:难道就眼巴巴看着这个低息贷款的机会从手缝中溜走?"冲还贷!"卢霞突然灵机一动,既然无法改变已经和银行签订的合同,那么用公积金冲还贷,不也是一种省钱理财之道吗?

  公积金冲还贷款分两种方式:借款人可选择月还款额不变、缩短原还款期限的方式,即为"余额冲贷法";或者选择本金的冲还贷,则还款期限不变、减少月还款额的方式进行还贷,称为"逐月还款法"。

  卢霞需每月商业贷款还款2279.16元,提取公积金为1万元,选择"余额冲贷法",提取的公积金应首先归还当月住房贷款本息,剩余金额7720.84元可一次性冲还商业性住房贷款本金。而选择"逐月还款法",每月等额还贷金额保持2279.16元不变,那么,提取的公积金1万元将每月连续扣除,余额不足时,借款人及时将足额款项注入用于还款的银行卡中即可。卢霞觉得,商业贷款利息高,选择后者可以减少利息支出,并且由于夫妻俩的工龄还较长,留部分账上公积金,以备不时之需。

  2005年8月19日,卢霞带上身份证和公积金对账单到银行办理提取公积金冲还贷。不过,卢霞也为今后再买房贷款公积金埋下了伏笔:"我先生的公积金账户里面也有1万多元的公积金余额,我分文不动,就等今后再买房子的时候用他的账户去贷公积金,再次置业进行房产投资。"账上公积金被激活了,卢霞在与银行房贷部的人员交流中也了解了不少关于公积金的用法,从理财角度来说,公积金也是一种投资渠道:许多人提到公积金就想到公积金贷款,其实这是一个误区,公积金除用于贷款外,还可因为购房、建房、装修等事宜,将公积金这一"长期金融不动产"活用起来;但是,在现有资金充裕的情况下,不宜将住房公积金提取出来。

  一些人把公积金提取出来之后,却又没有很好的投资去处,于是将其作为一年期的储蓄定期存款。这样一来,看起来是赚了,但实际上却是亏损的。因为不管是活期存款,还是一年期的定期储蓄存款,实际收益都低于公积金存款收益。因为住房公积金的年利率不仅要高于存款利率,且不征利息税。因此,要是不需要使用公积金储存额,应该让公积金年复一年地利滚利。

  激活账上不动产,更利于个人和家庭的投资规划,利用不动产筑成投资渠道,生活也更多元化。  


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