地产巨头质疑：返租卖铺是陷阱(1)
“一个3万平方米的购物中心被500名业主共同拥有，请问这样的商场该如何运营管理？”在11月2日举行的第五届中国连锁业大会“商业地产论坛”上，面对这个问题，美国地产业巨头西湖公司的ceo王惠中一时竟不知如何作答，因为“这在美国极其少见”。然而，在国内众多大城市，许多商业铺面和产权式酒店正是这样被分割出售。在距论坛不远的江汉路商业步行街上，武汉一栋商业大厦就在上演“造就200个百万富翁”的神话。
在论坛上，商业地产的“分割出售、售后包租”模式成为一个热点话题，但包括美国地产界公认的领袖之一、kimco公司总裁milton cooper，美国西湖公司ceo王惠中，大连万达集团董事长王健林，华高莱斯国际地产顾问董事总经理李忠等在内的房地产界巨头都对这种模式提出质疑。滴水成金的神话其实，返租卖铺只是房地产的一种营销手法，在上世纪九十年代中期时由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国，其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。为降低投资门槛，产权往往被分割得极校由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼，因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。
此后售后包租模式一度沉寂。一位房地产业内人士认为，这种模式的优点是买家投资门槛较低，获利稳定。近年来，在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下，发展商们只能在“回报率”、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章，正因为如此，售后包租才重新抬头，回报率也从几年前较保守的每年6%至8%升到了目前的8%至11%不等，返租年限也从以前的3年左右变成现在的10年之久。
上述武汉这家房地产商的促销广告就承诺，投资者在一次性付款之后，由承租的经营商返租商铺，客户可选择6年或10年的资金回收期，年回报率为10%-17%。由于有承租商的售后包租合同，该地产项目最贵的铺面被疯炒到5万元／平方米，创下武汉房地产的天价。
在深圳，某商城打出“滴水成金”的旗号，承诺“10年返租，每年8%”，结果开盘不到一周，回笼资金就达到近2亿元人民币。上海某酒店式公寓的开发商则承诺，在扣除了营业税、房产税、附加税、物业管理费、空置损失等所有费用之后，净回报返还业主10年期6.5%。该开发商为了取信客户，还请了专门的担保公司做担保。
一时间，售后返租模式在商业地产项目上被不断复制，大有风起云涌之势。售后包租真的是像开发商所宣传的那样，是一种零风险、高收益的投资吗？售后包租到底是馅饼还是陷阱？馅饼还是陷阱在楼书或广告中，开发商对“售房返租”的投资分析往往极具诱惑力。根据开发商的计算，在包租前一段时期，投资者基本上可以“以租养供”，租期满后不仅能收回投资，而且还可以净赚一个商铺。投资者不需劳神费力，便可坐收渔翁之利，真可谓天上掉馅饼的好事。
但是商铺的高昂租价收益往往和投资者的贷款还款数惊人的吻合，不禁让人心起疑问——这个天文数字的租价其实是开发商为了卖房倒推出来的。一位房地产业内人士指出，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。
例如本来一处只值1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万／平方米，尽管开发商承诺10年每年包租，年收益8%，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，也就是说，10年后，投资者虽然承租收益为80%(每年8%×１0年)，但投资者的实际房产收益却为-50%(实际价值为售价的一半)，因此投资者的实际年收益也只有(80%-50%)／10＝3%，只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单，但却有助于我们一窥售后返租的真实一面。
更大的风险是……见“商业地产巨头质疑：返租卖铺是陷阱（2）”