商业业态为什么需要规划
一、目前发展商在商业地产开发上存在的主要问题
当前，开发商开发商业地产的模式主要有两种：一种模式是在住宅楼下开发一些底商，以满足政府对商业配套7%的要求。这部分底商由于规模小、需求旺，所以不愁卖。这是大部分开发商对商业的开发思路。另外一种模式是在传统的商业中心开发大型商业地产。许多开发商认为，商业中心的商业地产肯定有市场需求，因此，一涌而上搞百货商场，最后的结果常常是血本无归。西单赛特投资人当初800万美金买的商铺由于资不抵债1300万人民币拍卖无人问津，就是最好的写真。
由此，我们不难总结出目前开发商在开发商业地产中存在的主要问题：
一是缺乏规划或规划十分混乱。望京地区、天通苑就是很好的例证。如果你住的地方一楼是建材装修，二楼是美容美发，三楼是中医按摩，不知你作何感想？这就是天通苑一期。同样，在京通新城也存在这样的问题，由于缺乏规划，居民区里到处都是美容院；一层住宅开一个小窗户就可以变成24小时便利店；3万多人的消费需求只可到一家餐馆去满足……这样的社区如何能提高物业的品质？如果当初将住宅底层和裙楼开发成社区商业街，不仅可以提升社区的品质、满足业主的需求，而且可以实现物业升值，达到开发商、投资人、经营者和居民都满意的“四嬴”结果。
二是业态定位和分布不合理。开发商在看到商业地产的价值后，由于缺乏商业和管理的基本经验，往往一涌而上，不论是早期海蓝云天在朝外大街的昙花一现，还是近日西单时代广场百货悄然易主，从本质上讲都是由于业态定位和业态分布存在问题。重新定位后开张的旺市百利和数码广场，不仅保证了朝外大街业态分布的均衡性，盘活了资产，而且很好地证明了前期业态定位的不合理。
北京市商业委员会在“十五”商业发展规划中，不仅对商业规划有明确的界定，而且对多大的人口规模建设多大面积商业配套都有具体的规划。如新发展的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心，根据周边地区人口数量，营业面积总规模为3-5万平方米左右。这些基本的考量都是我们应该参考的因素。
三是业种规划上的不配套。还以京通新城为例，作为一个近100万平方米的成熟社区，面对3万多人的需求，居然没有24小时便利店、书店报刊零售点、花店！而反观万科城市花园，仅仅只有2200户居民，里面就有4家小型超市和便利店，四家不同经营风味的餐馆，一家集图书零售、租赁、报刊销售与一体的面积近10平方米的小店……以上业种已经持续经营多年，生意肯定不错。作为社区商业中心，营业面积总规模一般应为5000--15000平方米，以一家经营食品、日常生活用品为主的大中型综合超市和一家经营蔬菜等鲜活商品、摊商集中的社区菜市场为骨干，同时在业种上还要考虑发展餐饮、美发、洗染、修理等基本的便民服务需求。
二、为什么要规划商业业态
在探讨这一问题之前，我们需要先对零售业态有一个界定。根据国内贸易发展局的定义，零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。目前零售业的业态主要有以下几种：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等。零售业态的分类依据主要是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等。
不同的零售业态有不同的基本特征，对于每一个具体项目，都应在规划前期考虑引进什么样的零售业态，对此有一个基本的市场定位。以下因素可作为参考的重点：
一是商业地产整体供应量过剩和局部业态分布不均衡的问题。2000年零售商业面积860万平方米，初步估计截止到今年底零售商业营业面积达到近1000万平方米，比北京市商业规划在2005年达到1000万平方米提前3年时间。从总体情况来看，目前的供应量已经过剩，特别是传统的商业中心，如前门商业区、王府井、西单商业区整体商业已经完全饱和，这些市级、地区级商业中心已经没有发展的空间。而因城市拆迁后新产生的新居住区，发展空间比较大，如万柳地区、望京、通州等地区。体现在业态特征上，传统百货基本没有发展的空间。以超级市场、主题商城或主题市场、便利店、购物中心等为代表的新兴业态发展空间比较大。
二是政策因素。政府的商业规划也是建立在城市的规划和商业规划的各种要素基础上。北京市商业“十五”规划明确规定。四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈。由于城市发展和住宅郊区化的趋势，使三环路和四环路周边地区成为北京商业最有发展潜力的地带。《北京城市总体规划》中规划的市级、地区级商业中心约有50%位于这一地带。郊区卫星城要根据城市规模和发展趋势，规划发展1—2个地区级商业中心和若干个社区商业中心，形成以地区级商业中心为核心，以社区商业中心为骨干，行业配套、布局合理、规模适当的商业体系。新增加营业面积在5000平方米以上的大中型零售商业设施，原则上只能布局在地区级以上的商业中心和规划的特色商业街（区），其中营业面积1万平方米以上的大型商场，只能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。每个地区级商业中心一般只能安排1-2个营业面积5000平方米以上的大中型零售商业设施。营业面积1万平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心。新发展5000平方米以上的大型超市（包括大型仓储式商场），与相邻大型超市之间的距离不得小于4000米。政府的规划在某种意义上讲，是对我们的指导。
三是消费需求的问题。从今年以来外资商业巨头开始大举进入北京，欧洲三大家居超市百安居、欧倍德、乐华梅兰，世界最大的便利店７—１１，特色突出的西班牙折扣店、美国沃尔玛、法国欧尚等七家外国著名连锁店将入驻北京。从这些商业大鳄经营特征看，正是目前北京需要弥补的业态，经营的内容是消费者满足的东西。所以，开发商在当初规划的时候，首先有基本的判断和分析，打算引进哪些业态，需要规划什么样的业种，从根本上讲，商业地产项目定位要清晰，要有正确的发展方向。
三、商业业态的分类和基本变量
根据国内贸易局1998年6月5日发布的关于商业业态分类指导意见。商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。各主要业态选址和经营特征如下。
1、百货店
百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
（1）选址在城市繁华区、交通要道。
（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。
（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。
（6）采取定价销售，可以退货。
（7）服务功能齐全。
2、超级市场
超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
（1）址在居民区、交通要道、商业区。
（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
（3）商店营业面积在1000平方米左右。
（4）商品构成以购买频率高的商品为主。
（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
（6）营业时间每天不低于11小时。
（7）有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市
大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
（2）商店营业面积2500平方米以上。
（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
（4）采取自选销售方式。
（5）设与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店（方便店）
便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
（4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。
（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。
（6）以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。
5、购物中心
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。
（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。
（4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。
（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。
（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。
（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。
6、仓储式商场
仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。
（1）在城乡结合部、交通要道。
（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。
（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。
（4）商品结构主要以食品（有一部分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。
（5）店堂设施简朴、实用。
（6）采取仓储式陈列。
（7）开展自选式的销售。
（8）设有较大规模的停车场。
从选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等因素开发商基本对拟开发的商业地产有定性的判断，该物业打算做什么即终端市场可测量、经济效益可支撑、差异化的竞争策略。
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