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商铺投资分析



记得几年前,笔者跟熟人说起自己在做房地产,总会被问及住宅行情,此时总是推心置腹地解释,住宅仅仅是房地产中一类,我从事的写字楼、商铺一类的商业物业才是房地产的主流行业。时至今日,“商铺是金”的说法已经深入人心,每个在售的商铺物业都吸引了大量的投资者。然而,由于缺乏专业指导和对市场的盲从,在商铺投资方面普遍存在很大的失误,给投资人带来较大的潜在风险。借助多年的行业经验,笔者在此谈谈一些心得,希望对大家的投资有所帮助。

一,如何评估商铺物业的价值

经常被问及这样的问题:这个铺值多少钱?其实这个问题的答案不在任何专家,也不在发展商那里,也许投资人应当自己去做一些小的研究,答案就在我们自己的手中。

商铺属于生财工具,把自己的商铺出租,一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱,这样才能保证自己的回报长期稳定可靠,因为没有人愿意赔本租场地的,所以必须研究各种行业的成本模型。假设我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位,首先应当去了解的是周边服装铺的经营状况,比如衣物的档次(平均单件价格)、每周的出货量、顾客的种类等等情况,一般而言,场地成本占其总成本的1/5~1/4。比如对于一个10平方米的服装铺,平均单件价格为100元,每周出货约30件,那么每日的营业额为430元,考虑每年四个月的淡季营业额对折,所对应的单位营业额为36元每平方米每天,按照1/5的场地成本,8年的物业投资回报期计算,净售价应当为21,024元/平方米,我们这里没有考虑税收、空租、佣金等因素。以上是个例子,对于餐饮、美容等各种行业,都有不同的计算方法,大家可以请教专家,也可以自己去了解。所以我们只要知道该地区每平方米的平均营业额,就不难推算出合理的商铺投资价格。

当然,刚才的算法是静态的,适于于成熟地区。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了,必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量,存在较多不确定因素。在这样一个短小的篇幅,不能尽言详细的方法,但是最简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区,再考虑新地区的建设周期,毕竟消费模式不会有大的差距。

现在我们知道了,评估商铺的价格,也不能简单说是该地区住宅售价的多少倍,即便是同样地区的商铺,可能因为适用于不同的经营种类,就导致价值的迥异。希望这个方法不但对投资者,对一些初发展商铺物业的业者也有启迪。

二,什么是好的商铺物业

好的商铺一般具备如下特性:适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高。在这个意义上,位于淮海中路以及南京西路一些甲级商厦的低层商铺是最佳的商铺:无论经营餐饮、服装或者其他行业都可以,商业街带来天然的人流量,甲级写字楼的大量人流代表高尚的消费力量……,事实上,这些含金量高的商铺物业往往被发展商所保留作为长期投资,能够进入市场流通的少之又少。我们应当清醒地意识到这个问题,能够在市场以出售形式换现的商铺已经属于第二流的品种,投资的时候才应当慎之又慎。

不要迷信“酒香不怕巷子深”的说法,在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的,所以底铺远远好于在楼上的铺位,同时要区分人流的种类,休闲人流的价值要远远高于交通人流,前者如商业中心、娱乐中心,后者如地铁通道等;是否是人气也是另外一个指标,要看看周边商业是否已经或者预期成势,周边是否有重要的顾客来源等,值得提出的是,狭窄街道(如雁荡路、南京东路等)形成的双边型商铺结构比宽阔马路(如长寿路、陆家浜路)造成的双单边商铺结构有利得多;商铺平面结构也很重要,一方面要有较宽的门面接触顾客,另方面也希求方正的格局便于店堂布置。

想单独讨论是现在较多出售的位于商厦内部的分割铺位,笔者认为这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部,会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约,还会受到商厦内其他经营者的影响。无论怎样,首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位,形成商厦内部和外部左右逢源之势,并且一旦有空租,总是位置不佳的首当其冲;全部是出售的铺位,统一规划管理难度比较高,通常会在同个楼层品牌档次参差不齐,在这种情况下,经营总是逐渐向低档靠拢,因而尽量规避定位高档货品,从而降低商铺经营的换手率。

三,如何收取回报

如果你商铺的承租人经营失败你会有哪些损失?首先,当你最终决定让承租人退场的时候,可能他已经拖欠了好几个月的房租以及公用事业费用,一般多达半年;其次,寻找新的租户不可避免增加几个月的空置期,以及需要支付的佣金;第三,因为商铺一次的经营失败,大大影响到继任承租人的信心,会影响到新的租金;第四,我们不知道是否因此会卷入拖欠房租而引起的诉讼。所以,挑选一个好的承租人,以及帮助承租人做好生意对投资者来说是多么重要!

好的承租人指那些信用良好、有实力、经验丰富的商户,著名如麦当劳,除了印尼骚乱以外,从来没有因为经营不善而关门大吉,就成为非常好的租户。所以笔者从来不建议商铺拥有人仅仅根据租金的高低来甄选租户。

长期的回报在于商铺经营者/承租者是否取得良好的业绩,因而减轻经营者的资金压力也成为投资人的重要工作。比如,当经营者投入较多进行店堂布置和装修工程的时候,可以合理减少押金,或者延付押金,以帮助经营者以更多的资金投入到生意的运营,可能开始良好的资金状况会使生意财源滚滚,而资金不足则可能导致恶性循环。另外,在租约到了之后也尽量挽留,其成本和风险也会大大低于招揽一个新的租户。

投资博大精深,以上仅是商铺投资中一些最浅要的道理,希望能和广大投资者和同业一起切磋,共同提高。

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