房产投资：从大众热潮成了富人游戏
7月26日，针对房产投资客利润过于丰厚，而且资金进出房地产市场过快，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文）突然现身，由此，争议长达12年之久的二手房个税终下“强征令”。
通知于8月1日起在全国执行。
对比前两年出台的房产税收政策，108号文件可操作性强，对各种类型的房屋都有具体的标准。其次相比去年，经过一年的调控，市场已经以自住为主，投资为辅，因此大部分人的心态较为平和，所以108号文件的市场接受度比较高，这也保证了它的长期、稳定实施。
通知规定：“国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照‘财产转让所得’项目缴纳个税，该税率为固定的20％。”同时，通知还对两类二手房产交易给予了免税和减税优惠。108号文第五条称：“出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得所得，免征个人所得税。108号文第二条中明确指出：“对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。”
房产和税法专家对于此次住房转让所得征收个人所得税的相关规定有何看法？房产中介、开发商对于二手房和新房市场走势又作何预测？
分类所得税制 符合国情
复旦大学国际系陆志安教授多年来研究国际税法，针对此次新政他表示：“中国税法中对于财产转让征收个得税的规定一直都有，只是没有严格地实施，此次108号文件明确了要对房产买卖的增值部分征税，也规定了如何去做。”
据陆教授介绍，世界上绝大多数的财产转让都纳入了所得税范畴，只是各个国家征收的方式和税率不同。税收制度先进的欧美国家大都使用综合所得税制，即将一年内的全部所得收入相加扣除部分支出费用，再按照一定比例计算所得税。基数中扣除的部分不尽相同，可能包括很多方面的内容，有的国家规定孩子的抚养费可以扣除，或是老人的赡养费、医疗保健费都可能扣除，因此实际上计算所得税的基数可能比全部收入总和少得多。
而中国实行的是分类所得税制，即对不同的所得单独征税，比如工资所得要征税、中奖所得要征税、现在对房屋买卖中的增值部分也要纳税。应该说此次新政的规定还是较为合理的，毕竟在征税基数中扣除了“转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”。
“以前曾有人呼吁过在中国实行综合所得税制，但这对于一个国家的税赋征收能力和技术都有很高的要求”。陆教授坦言：“我国对于年度申报的真实性目前还很难控制，因此目前在中国实行分类所得税制是符合国情的。”
抑制房价上涨用处不大
复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为此次对二手房征收所得税的范围太广，它不符合当前中国经济发展的实际。“如果是要调节收入分配，完全可以只对高档房或是非住房征收个得税。老百姓的购房负担已经够重的，钱本来就不多，此次征收个得税在打击投机和投资的同时，必然也加重了百姓的负担。如果新政是为了稳定房价，那么杭州等地已经用事实给出了相反的答案。”他认为这一强制措施并没有从根本上改变房地产市场需求旺盛的情况，只是增加了投资的成本，因此对抑制房价上涨用处不大。因为新政会减少了二手房的供应，使买家转而购买新房，反而有可能加剧新房市场稳定价格的压力。
陆志安教授同样举了去年在杭州试点征收房屋买卖个得税的例子：“房价并没有被压制，因为市场需求依然旺盛。由于个人所得税是直接税，直接减少了收益，因此平抑了房地产投机客对于高利润回报的预期，短期内的观望态势必然存在。108号文件对于市场长久的影响还是要看买卖双方的心理预期，如果双方都能够承受得住这部分增加的成本，个得税成为双方都认可的买卖过程中必须支付的部分，那么需求和房价仍然会上升。”
配套细则尚不完善
专家们认为，要强行实施新政，还需详尽的配套细则。目前争议较大的是对于“免税”情况的定义，专家们认为如果对此定义不清，会加重普通百姓的负担，从而有悖政府鼓励自住需求的宗旨。
如何确定“唯一自住房”？“当前银行不给老人放贷，因此很多家庭的房产证上同时拥有老人与子女的名字。问题就来了，明明是给父母养老的房子，由于银行的政策原因，必须把子女的名字加上去才能贷款，这样子女就在不止一处房产上有了名字，岂不拥有了多套住房，不能享受税收优惠了吗？其它的比如，没有装修发票怎么办？房价跌了，是否能退还相关税费等问题都需要明确，要真正保护自住百姓的利益，显然需要国税总局和相关部门尽快完善细则。”华伟教授在采访中表达了尽快出台配套细则的重要性。同时他也指出,新政的落实还需要地方房地产交易管理部门的配合。例如，房地产权发生改变一定要以缴交个税为前提，也就是说不缴个税不给办理新的房地产权证。只有其它部门配合，这个税才真正收得上来。不然，就算是将征收窗口设在房地产交易场所也解决不了问题。
中原物业顾问有限公司副总经理陈宇珏表达了同样的观点：“此次新政在某些问题上未给出明确的定义，比如家庭唯一住房中这个‘家庭’如何界定？是指结婚夫妇，还是包括家长和子女，如果对这些定义的解释不同，那么对于新政的执行将产生大相径庭的结果。
二手房市场将“价增量跌”
对于市场的预测，多数业内人士认为征收个人所得税将进一步加大卖方的成本，短期内，挂牌价格仍将会有一定的涨幅。而对于买方来说，一方面他们还没有完全从营业税政策影响之中走出，另一方面随着又一轮新政出台，他们将继续保持观望态势，因此短期内市场将呈现出有价无市的局面。
“如果上海严格按照此规定实施的话，那么我认为对于市场的影响会是价增量跌。”中原物业陈宇珏副总在预测个税对二手房市场造成的影响时分析到，“中心城区可能是价格上涨最明显的区域，但是成交量受到的影响也将是最大的。中心城区由于新盘较少，二手房源稀缺，上家一般不愿意与下家分摊个人所得税增加的成本，将其全部转嫁给下家。同时，由于中心城区的房源并不是主要由自住消费需求支持，新政对于投机客的影响会很大，因此中心城区的成交量有较大下降，这种影响可能将持续三到四个月。”
同时她还预测外围区域由于一手房的竞争激烈，因此二手房很难通过抬高价格来转移成本，不然会使需求量涌向新房市场。因此外围区域的房价上涨将有限。
成本的增加会使部分二手房东从原先的打算卖房转为租房，但这不会使二手房的供应量造成太大的萎缩。由于二手房时间越长，在市场上的竞争力就越弱，考虑到这方面的因素，二手房卖家在经过一段时间的观望后，认识到个得税势在必行，不可避免，依然会选择出售房源。
新房市场所受影响有限
“二手房个税的强征，更多的是直接作用在二手房市场上，对于新房市场来说，由于目前的上海房地产市场都是以自住需求为主导，不会受到太大影响。”亿兆集团武玉江表示，对开发商，特别是以自住型开发项目为主的开发商而言，强征个税政策影响较小。毕竟进入今年以来，自住需求已成为决定新房市场走向的主导力量，而从之前的几次调控措施来看，鼓励自住消费，抑制投机需求是主要的方向，因此对于开发商来说，只要能够根据政策导向积极应变，调整自己的产品定位，使之符合市场需求，就能在市场上立足。
武玉江的态度在开发商中很有代表性。永和家园吴永强认为，强征个税政策主要针对投资性购房客户，直接影响到二手房市场的交易。虽然，“受该政策的影响，一些投资性客户会慎重步入房地产市场，造成客户流失。但是，总的来看对新房市场影响很小。特别是对于我们楼盘来说，瞄准的是中环附近的自住客户，这个政策对我们并不会有直接的影响。”
“二手房市场的水流动不起来，会制约新房市场的发展。”新鸿基集团陆淳达却表示。他指出，北京、上海等一线城市的房地产市场，已经从单纯解决居住问题的“增量市场”，转向更加舒适居住条件的“更新换代市场”。在这种情况下，强征个税对二手房市场的“利空”，将制约住宅“更新换代”的消费，从这一角度上来说，对于新房市场，本次的强征个税会引起一些深远的影响。
此次个调税及前一阶段出台的“开发商取得预售许可证10日内销售”、“性质外资购房”等政策都反映出中央政府对于房地产行业宏观调控的新思路。去年宏观调控政策出台频率比较慢，基本上是一个政策出台后经过2、3个月的消化期，看市场的反映如何，政府再研究出台新的政策。
而今年五月份之后，在几周内连续出台了多项政策。这标志着中央对房地产市场进行调控的信心和决心。而且通过仔细的研究和慎密的规划，政府已经能够预测到各项政策出台后市场的反映。中央政府对房地产宏观调控的目标是明确的—调整供需结构并稳定房价。
政府对房地产行业调控的明确目标和决心让持有不动产的投资者更加不安，而计划再对房地产投资的投资者也会采取更加谨慎的态度。因此新政最大的影响是改变了投资格局。以前对于房地产投资者的要求不高，新政后，大部分投资者将被淘汰，只有专业经验丰富和有一定经济实力的人才能参与到房地产投资中来，房产投资从一个大众游戏变成为富人游戏，房产市场由粗犷式向集约式转变。